Jagodno

http://dom.gazeta.pl/prawo/1,65567,2882563.html

1. Jak się odnaleźć we wspólnocie
Piotr Miączyński 24-08-2005, ostatnia aktualizacja 24-08-2005 10:35

Kupiłeś mieszkanie od dewelopera, odebrałeś klucze, ale ktoś musi zajmować się blokiem jako całością - płacić rachunki za światło na klatce schodowej, wywozić gruz i śmieci czy po prostu sprzątać na klatkach. Ktoś, czyli wspólnota mieszkaniowa

Na początku o blok troszczy się deweloper. Ba, większość firm wręcz zastrzega sobie w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania, że będzie administrować wybudowanym przez siebie budynkiem przez rok lub dwa lata.

Takie rozwiązanie ma plusy i minusy. Plusy to oczywiście brak kłopotów. Deweloper bierze na siebie wszystkie obowiązki, a ty możesz się skoncentrować tylko na swoim mieszkaniu.

Minusy? To administrator decyduje, kto będzie dostawcą usług telefonicznych, telewizyjnych czy internetu. I zazwyczaj nie dopuszcza do budynku innych firm niż te, z którymi współpracuje.

Wreszcie niektóre przedsiębiorstwa administrowanie traktują jako doskonały środek do podwyższenia zysków z inwestycji.

Powstaje wspólnota

Kiedy deweloper podpisze z pierwszym klientem umowę przeniesienia własności lokalu aktem notarialnym, wtedy z mocy prawa powstaje tzw. wspólnota mieszkaniowa.

Jest to coś w rodzaju zrzeszenia właścicieli mieszkań w jednym budynku. Wspólnoty się nie zakłada - powstaje z mocy prawa. Wystarczy akt notarialny i wpis do księgi wieczystej. Zasady, na jakich działa wspólnota, określa ustawa o własności lokali.

Po powstaniu wspólnoty deweloper zazwyczaj nadal administruje budynkiem. Powód? Ma w nim najwięcej mieszkań. W miarę upływu czasu te proporcje się jednak zmieniają i w pewnym momencie mieszkańcy mogą zmienić administratora i dostawców mediów. Nawet jeśli w umowach przedwstępnych deweloper ma zagwarantowany zarząd obiektem przez rok lub dwa lata! Pozwala im na to ustawa o własności lokali.

Pierwsze zebranie właścicieli

Zwołuje je dotychczasowy zarządca nieruchomości, czyli deweloper, który co najmniej tydzień przed zebraniem musi na piśmie powiadomić wszystkich właścicieli o dniu, godzinie, miejscu i porządku obrad.

Na pierwszym zebraniu razem z innymi współmieszkańcami musisz zadecydować o kilku sprawach.

1. Kto będzie się zajmował bieżącymi sprawami budynku (np. płaceniem rachunków za media) i w jaki sposób to będzie robił.

Jeżeli wcześniej - np. w aktach notarialnych - nie określono "sposobu zarządu", czyli zasad zarządzania nieruchomością wspólną, właściciele mogą to zrobić właśnie na pierwszym zebraniu, podejmując stosowną uchwałę w obecności notariusza. Jeśli tego nie zrobią - obowiązuje "sposób zarządu" określony w ustawie o własności lokali.

2. W małych wspólnotach - do siedmiu lokali - zarządzać mogą wszyscy współwłaściciele bądź mogą powierzyć te obowiązki zarządowi (jedno- lub kilkuosobowemu).

Duże wspólnoty, czyli powyżej siedmiu lokali, muszą (taki obowiązek nakłada na nie ustawa) wybrać zarząd. Można wybrać zarząd jedno- lub kilkuosobowy spośród właścicieli albo spoza tego grona, np. profesjonalnego zarządcę nieruchomości.

W praktyce masz trzy możliwości.

• Właściciele lokali wybierają zarząd ze swego grona, czyli spośród innych mieszkańców. Będzie on wykonywał czynności zarządcy administratora.

W takim przypadku głosuj na osoby, o których wiesz, że mają jakąś wiedzę na temat rachunkowości, budownictwa i zarządzania.

• Właściciele lokali wybierają do zarządu fachowca - zarządcę nieruchomości, np. przedstawiciela dewelopera - jest to tzw. notarialne (czyli aktem notarialnym) powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej.

To rozwiązanie ma, niestety, wady

- niełatwo jest kontrolować takiego zarządcę;

- notariusz kosztuje, a wszystkie zmiany w umowie z zarządcą (nawet bardzo drobne) muszą być robione w formie aktu notarialnego.

UWAGA! Dobrze jest wtedy powołać dodatkowo spośród mieszkańców tzw. radę wspólnoty, która będzie takiemu zarządcy patrzeć na ręce.

• Właściciele lokali wybierają zarząd ze swego grona, ale zarząd ten powierza bieżące administrowanie nieruchomością profesjonalnemu zarządcy.

Wspólnota zawiera z nim umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną. W jej imieniu podpisuje ją zarząd. Umowę powinno się zawrzeć na piśmie, ale nie trzeba tego robić aktem notarialnym.

Wariant drugi i trzeci pozwala mieszkańcom wspólnoty uwolnić się od uciążliwych obowiązków - wypełniania papierów itp.

3. Czy założyć fundusz remontowy?

Spółdzielnie mają obowiązek tworzenia funduszy remontowych, a ich członkowie muszą płacić na fundusz zaliczki miesięczne.

Wspólnoty nie mają takiego obowiązku, ale z reguły to robią. Dlaczego? Fundusz opłaca się mieć od samego początku istnienia wspólnoty, bo remont budynku, mimo że robi się go raz na kilka lat, jest z reguły bardzo kosztowny. Potrzeba nań minimum kilkudziesięciu tysięcy złotych. Łatwiej jest taką sumę uzbierać przez lata, niż wyłożyć jednorazowo, gdy trzeba np. naprawić dach, bo kapie ludziom na głowy, czy pomalować elewację.

Według specjalistów od zarządzania nieruchomościami miesięczna opłata na fundusz remontowy w nowym budynku powinna wynosić co najmniej 50 gr za m kw. mieszkania miesięcznie.

Fundusz dla takiego bloku powinien wynosić ok. 100 tys. zł. Taka kwota pozwala swobodnie pokryć koszty większości remontów.

Jak masz głosować

Decyzje wspólnoty zapadają tzw. absolutną większością głosów. Ponad połowa udziałowców wspólnoty (a nie uczestników zebrania) musi więc być za.

Czy to oznacza, że każdy właściciel ma jeden głos? Nie do końca i nie zawsze. Możliwe są dwie metody liczenia głosów.

1. Decyzje zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów.

O co chodzi? Każdy właściciel ma swój udział w budynku, a precyzyjniej - w tzw. nieruchomości wspólnej (klatkach, strychach, suszarniach, instalacjach itp.).

Udział równa się stosunkowi powierzchni lokalu do łącznej powierzchni lokali w nieruchomości wspólnej. Czyli jeśli masz lokal o powierzchni 60,15 m kw., a cały budynek ma 1500,94 m kw., to twój udział wynosi 6015/150094. Oczywiście wszystkie udziały się sumują, tworząc 100 proc.

Wielkość twojego udziału decyduje, ile zapłacisz na utrzymanie budynku oraz jak duży jest twój wpływ na zarządzanie nieruchomością.

Innymi słowy - im większe mieszkanie, tym większa siła głosu.

2. Decyzje zapadają większością głosów, gdzie jeden właściciel to jeden głos.

W tym wypadku wszystkie głosy są równe. Na takie rozwiązanie musi się jednak zgodzić w głosowaniu udziałami (!) więcej niż połowa członków wspólnoty. Od tej zasady jest wyjątek. We wspólnotach, gdzie jeden z właścicieli ma więcej niż połowę udziałów, zasadę "jeden człowiek = jeden głos" może przeforsować już 20 proc. członków wspólnoty.

Co dalej

Wybrałeś amatorski zarząd? W takim przypadku trzeba zatrudnić profesjonalnego księgowego do prowadzenia rachunkowości.

Księgowy zatrudniany jest z reguły na umowę-zlecenie lub umowę o dzieło. W Warszawie w małych wspólnotach za tzw. ewidencję ksiąg płaci mu się 300-400 zł miesięcznie, w dużych - nawet kilkakrotnie więcej.

Chcesz mieć profesjonalny zarząd?

To teraz trzeba znaleźć zarządcę. Wspólnota w tym celu może ogłosić przetarg. To jednak kosztuje - trzeba płacić choćby za ogłoszenia w gazetach. W praktyce wystarczy porównanie ofert zarządców działających w danej miejscowości (dzielnicy) i wybranie najlepszej.

UWAGA! Porozmawiaj z sąsiadami z innych wspólnot, czy są zadowoleni ze swojego zarządcy.

O co pytać kandydatów?

1. Numer licencji zarządcy (plus jej kopia), dowód rejestracji działalności gospodarczej, REGON, NIP, numer polisy ubezpieczeniowej od odpowiedzialności cywilnej zarządcy (plus kopia), liczba zatrudnionych osób, krótka historia firmy plus liczba obsługiwanych wspólnot.

UWAGA! Jeśli kandydat współpracuje z dużą liczbą wspólnot, będzie miał prawdopodobnie dla twojej mało czasu.

2. Ile czasu jest w stanie miesięcznie poświęcić wspólnocie, czy będzie miał jakieś dyżury na terenie budynku, osiedla.

3. Czy ma księgowego plus numer telefonu do tego fachowca wraz ze wskazaniem godzin pracy.

4. Czy kandydat na zarządcę ma na etacie konserwatora, elektryka, kominiarza, którzy w każdej chwili mogą się zjawić we wspólnocie w razie awarii i naprawić usterkę.

Dodatkowo trzeba się dowiedzieć, jakie są ich godziny pracy oraz numery telefonów.

5. Poproś o przykład rozliczenia opłat za mieszkania ze wspólnoty, którą już kandydat prowadzi. Sprawdź, czy rozliczenie jest jasne i czytelne.

6. Wzór umowy.

7. Wysokość opłat. Zarządcy chcą, aby wynagradzać ich od metra kwadratowego powierzchni lokali (np. 60 gr za m kw.). Metoda ta ma jednak dwie wady. Po pierwsze, jest droga (zwłaszcza jeśli w skład wspólnoty wchodzi wiele mieszkań). Po drugie, zarządca często zaczyna swoją działalność od "mierzenia" wspólnoty, z którego wynika, że ma np. nie 5 tys. m kw., ale 5,8 tys. m kw., a więc powinien dostawać o kilkaset złotych więcej.

Można tego uniknąć, ustalając wynagrodzenie kwotowo, np. 3 tys. zł miesięcznie.

PAMIĘTAJ! Najlepsza oferta nie zawsze znaczy najtańsza. Czasem warto zapłacić więcej zarządcy, który oferuje szerszy zakres usług i cieszy się dobrą opinią dotychczasowych klientów. Można też wystawić go na próbę, prosząc np. o sporządzenie szkicu planu gospodarczego dla wspólnoty. Oferenta, który odmówi sporządzenia takiego szkicu za darmo, trzeba od razu skreślić - nie traktuje on poważnie swojego biznesu.

A teraz trzeba podpisać umowę

Oto, co powinno być w umowie z zarządcą.

1. Na jakich warunkach zarządca administrator może dysponować pieniędzmi wspólnoty. Każdą dyspozycję bankową (wypłatę, przelew) powinny podpisywać dwie osoby - profesjonalny zarządca oraz członek zarządu bądź wspólnoty (dzięki temu wspólnota kontroluje, co się dzieje z jej pieniędzmi).

Aby zarządca nie był całkowicie ubezwłasnowolniony, dobrze jest mu jednak wyznaczyć pewną kwotę na bieżące wydatki eksploatacyjne, takie jak środki czystości czy drobne naprawy, którą może dysponować sam. Rozliczałby się z tych pieniędzy raz na miesiąc przed zarządem (wybranymi członkami wspólnoty) na podstawie rachunków.

2. Wysokość wynagrodzenia zarządcy. Zarządca nie powinien sam sobie wypłacać wynagrodzenia. W umowie trzeba zastrzec, że dyspozycja wypłaty jego wynagrodzenia wymaga podpisów dwóch członków zarządu wspólnoty (wybranych mieszkańców wspólnoty). Warto też zastrzec prawo wstrzymania części wynagrodzenia miesięcznego zarządcy (np. 20 proc.), jeśli nie wykonał obowiązków wynikających z umowy, np. nie dba o czystość. Zarządca dostawałby pieniądze (bez odsetek za zwłokę), dopiero gdy zrobi to, do czego się zobowiązał.

3. Warunki rozwiązania umowy. Do umowy należy wpisać trzymiesięczny termin wypowiedzenia.

UWAGA! Jak ognia unikaj zarządców, którzy chcą wypowiedzenia "ze skutkiem na koniec roku kalendarzowego". Oznacza to, że rezygnując z usług zarządcy w styczniu, będziesz miał go na głowie jeszcze kilka miesięcy!

Umowa powinna też określać warunki natychmiastowego odstąpienia od umowy bez jakichkolwiek odpraw czy odszkodowań - jeśli zarządca rażąco narusza postanowienia umowy, np. kradnie pieniądze wspólnoty.

4. Obowiązki zarządcy. Zazwyczaj zarządca "zajmuje się papierkami", czyli:

• zbiera od wszystkich właścicieli pieniądze na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz płaci za media (dostawcom wody, ciepła, elektryczności, gazu);

• za ubezpieczenie, pensję sprzątaczki itp.;

• prowadzi księgowość wspólnoty - tzw. ewidencję wpłat właścicieli i wydatków na nieruchomość wspólną;

• przygotowuje projekt budżetu;

• dba o stan budynku, konserwacje, przeglądy techniczne, remonty i modernizacje;

• informuje właścicieli lokali o wszystkich ważnych dla wspólnoty sprawach, odpowiada na ich pytania, reklamacje i skargi, przypomina o należnych opłatach, pośredniczy w rozwiązywaniu konfliktów między mieszkańcami;

• sprawuje nadzór nad bieżącą konserwacją i remontami;

• przygotowuje i negocjuje umowy.

UWAGA! Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 185) w umowie musi być także wymieniony numer licencji zawodowej zarządcy oraz jego oświadczenie, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

Zebrania powinny się powtarzać

Członkowie wspólnoty powinni się spotykać przynajmniej raz w roku. Spotkanie zazwyczaj zwołuje zarząd wspólnoty. Zebrania właścicieli mogą być również zwoływane w nadzwyczajnych wypadkach (gdy np. trzeba natychmiast wyremontować uszkodzony przez burzę dach albo gdy domagają się tego sami właściciele mający co najmniej jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej). Robi to zarząd.

Piotr Miączyński



2. Jak sprawdzić, na co zarząd (zarządca) wydaje pieniądze.



red. 24-08-2005, ostatnia aktualizacja 24-08-2005 10:36

Zgodnie z przepisami każdy właściciel ma "prawo kontroli działalności zarządu". Mówi o tym art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Możesz więc żądać od zarządu pokazania wszelkich dokumentów dotyczących wspólnoty (w tym księgowości). Jak to zrobić?

Jeśli zarządem jest jeden z sąsiadów, po prostu umów się z nim na spotkanie.

Gdy dokumentami zajmuje się profesjonalny zarządca, wyślij do niego pismo. Napisz, że chcesz zapoznać się np. z księgowością wspólnoty. Poproś o wyznaczenie terminu, w którym możesz przejrzeć dokumentację.

UWAGA! Możesz też przyprowadzić lub przysłać swojego pełnomocnika, np. biegłego księgowego.

Zarządca nie płaci rachunków, nie zajmuje się domem (na posesji zalegają śmieci, dom się sypie), utrudnia wspólnocie kontrolę nad wydawanymi pieniędzmi, naraża ją na straty finansowe.

Zadzwoń do zarządcy, zgłaszając problem, np. opóźnienia w wywozie śmieci. Nie pomogło? Zbadaj treść umowy między wspólnotą a zarządcą. Powinny w niej być dokładnie wymienione wszystkie jego obowiązki.

Wyślij pismo do zarządcy, zwracając uwagę, że omija postanowienia umowy. Zażądaj, aby wyznaczył termin, w którym usunie usterki, wywiezie śmieci itp.

Zarządca tłumaczy się, że nie ma wpływu na opóźnienia, bo sprzątanie, prace elektryczne, hydrauliczne itp. zleca na zewnątrz innym firmom? Zażądaj zdyscyplinowania niesolidnych kontrahentów. W końcu zarządca płaci im z twoich pieniędzy. Jeśli i to nie pomoże, domagaj się zerwania umowy i znalezienia innych firm usługowych.

Nadal nie pomaga? Naciskaj na zarząd, aby wypowiedział umowę zarządcy.

Możesz też złożyć skargę na zarządcę do Ministerstwa Infrastruktury. Działająca przy ministerstwie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej może nałożyć na niego kary dyscyplinarne, np. upomnienie lub naganę. Może też zawiesić albo nawet zabrać mu licencję.

Skarga musi być bardzo dobrze przygotowana. Wspólnota musi dokładnie sprecyzować, jakie ma zarzuty wobec zarządcy (nie wystarczy tu ogólne sformułowanie, że jest np. niegospodarny). Trzeba podać przykłady i dostarczyć dokumenty, które mogą potwierdzić zarzuty. Na przykład jeśli skarżysz się, że zarządca po zerwaniu umowy nie chce wydać dokumentacji finansowej wspólnoty, musisz załączyć pismo, w którym domagałeś się od niego wydania papierów.

Jeśli zarzuty są bardzo poważne, np. zarządca robi przekręty finansowe, koniecznie zgłoś popełnienie przestępstwa do prokuratury.

Jak pozbyć się zarządcy?

Wszystko zależy od tego, czy we wspólnocie jest zarząd złożony z mieszkańców, czy nie.

Jeśli zarząd jest, to może sam z własnej woli wypowiedzieć umowę z zarządcą. Może też ją zerwać na wyraźne żądanie wspólnoty. Wspólnota musi w tym celu wydać specjalną uchwałę, która nakazywałaby zarządowi wypowiedzenie dotychczasowej umowy i podpisanie nowej.

Gdy zarządu nie ma, wspólnota musi notarialnie anulować umowę. Robi to specjalną uchwałą podjętą większością głosów.

Nie można zebrać wymaganej większości? Wystąp do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. We wniosku powołaj się na to, że zarządca nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. We wniosku wskaż osobę, która może zastąpić dotychczasowego zarządcę, oraz określ, ile może zarabiać.

3. Sąsiad nie płaci czynszu.





Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali: "Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego".

Ta procedura wygląda bardzo prosto, ale w praktyce jest bardzo trudna w realizacji.

Od 5 lutego komornik nie może nikogo eksmitować (nie tylko lokatora, ale i właściciela) do czasu, aż wierzyciel lub gmina zapewni eksmitowanemu dach nad głową - tzw. pomieszczenie tymczasowe (coś w rodzaju lokalu socjalnego).

UWAGA! Bardzo często jednak właściciela dyscyplinuje już samo wysłanie pisma ostrzegającego o wszczęciu procedury "sprzedaży lokalu".

Zaległych opłat za mieszkanie wspólnota może też domagać się przed sądem rejonowym w tzw. postępowaniu upominawczym (jest ono szybsze niż normalny proces sądowy). Sąd wydaje wtedy tzw. nakaz zapłaty, w którym pisze, że dłużnik w ciągu dwóch tygodni od doręczenia nakazu powinien uregulować swój dług albo wnieść w tym terminie sprzeciw do sądu. Jeśli wniesie sprzeciw, odbywa się normalna rozprawa.

_________________
http://www.swiezamieta.pl